Decreto-ley 6/2023, de 2 de octubre, de medidas urgentes en materia de vivienda.

Artículo 1. Objeto y finalidad.

Este decreto-ley tiene por objeto la adopción de medidas extraordinarias y urgentes para aumentar la oferta de vivienda a precio asequible en las Illes Balears con el fin de contribuir a la efectividad del derecho a la vivienda reconocido en la Constitución Española y en el Estatuto de Autonomía de las Illes Balears, de acuerdo con los principios establecidos en el artículo 2.1 de la Ley 5/2018, de 19 de junio, de la vivienda de las Illes Balears.

Artículo 2. Concepto y régimen jurídico de vivienda de precio limitado a los efectos de este decreto-ley.

Las viviendas de precio limitado (VPL) son aquellas con una superficie útil de hasta 90 m², medidos según lo establecido en el Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre, por el que se desarrolla el Real Decreto-ley 31/1978, de 31 de octubre, sobre política de vivienda, y con un precio máximo unitario por m² obtenido aplicando un coeficiente multiplicador al precio máximo unitario de una vivienda protegida de régimen general situada en el mismo municipio y con la misma calificación energética. En las VPL tipo 1, en edificaciones existentes que no incrementen edificabilidad, el coeficiente multiplicador será 1,1; y en las VPL tipo 2 de nueva planta, ya sea por crecimiento en altura en edificaciones existentes como en nuevas edificaciones, el coeficiente multiplicador será 1,3. Estos precios máximos se mantendrán en segundas y posteriores transmisiones. La actualización de los precios máximos de las viviendas protegidas calculados de acuerdo con la disposición transitoria tercera de la Ley 5/2018, 19 de junio, de la vivienda de las Illes Balears, o cualquier otra disposición que los regule, se realizará de forma anual por acuerdo del Consejo de Gobierno.

Las VPL podrán tener un aparcamiento y un trastero vinculado como máximo. Estos elementos deberán estar cubiertos. El precio máximo de venta o arrendamiento por m² útil será como máximo el 60 % del precio unitario por m² útil de la vivienda a la que se vinculen, sin incluir en ningún caso elementos comunes.

Para la completa efectividad de las medidas previstas en este decreto-ley se hace necesaria la aplicación de las medidas de control de precio del suelo o de la edificación sobre la que se actuó. Este control se ejercerá mediante un límite en el precio de transmisión que irá referenciado al tipo de actuación que se pretenda ejecutar y el mismo será del 10 % del precio del módulo aplicable para actuaciones calificadas con el nuevo precio máximo de venta HPL-2 y del 30 % para actuaciones calificadas con el nuevo precio máximo de venta HPL-1.

Estas viviendas podrán destinarse al uso propio, a la venta, al alquiler, al alquiler con opción a compra y a otras modalidades de transmisión de cualquier derecho o cesión de uso admitido en derecho.

Cuando una VPL, así como una vivienda de precio tasado o una vivienda protegida, se destine al alquiler con opción a compra y al finalizar el periodo destinado al alquiler o previamente por acuerdo de las partes se ejecute la cláusula de compraventa, se descontará un mínimo del 50 % de las rentas arrendaticias satisfechas del precio que tenga la vivienda en el momento de formalizar el contrato, el cual se mantendrá durante los años que esté vigente el contrato de alquiler. Para las mencionadas viviendas no se permitirá el cobro de primas por opción a compra.

Las VPL deberán constituir el domicilio habitual y permanente de sus usuarios o beneficiarios. Para poder acceder a una vivienda de precio limitado, en cualquiera de las modalidades de acceso a estas viviendas, el beneficiario deberá ser una persona física mayor de edad, residente en las Illes Balears, y no podrá ser titular del pleno dominio o de un derecho real de uso y disfrute sobre alguna vivienda libre o sometida a algún régimen de protección, salvo que la vivienda resulte sobrevenidamente inadecuada para las circunstancias personales o familiares u otras circunstancias objetivas debidamente acreditadas.

Artículo 3. Creación del Registro autonómico de viviendas de precio limitado.

Se crea el Registro autonómico de viviendas de precio limitado, con la finalidad de que la información que figure en el mismo forme parte de un registro integrado único e informatizado, de carácter administrativo, autonómico y público.

Disposición adicional primera. Modificación de la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears.

1. Se añade una nueva disposición adicional decimoséptima a la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears, en los siguientes términos:

«Disposición adicional decimoséptima. Norma temporal para facilitar la reconversión de locales existentes en viviendas.

1. Las solicitudes de cambio de uso a residencial de locales comerciales, oficinas o cualquier definición análoga así reconocida en el planeamiento municipal, que se presenten en un plazo de dos años desde la entrada en vigor de este decreto-ley, y se ejecuten en un máximo de tres años desde la fecha de inicio de las obras, sin perjuicio de las prórrogas establecidas en la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears, en aquellos inmuebles situados en edificaciones existentes en el suelo urbano, en los que esté permitido por el planeamiento urbanístico el uso residencial plurifamiliar, quedarán exoneradas del cumplimiento del parámetro de intensidad residencial que determina el planeamiento y de la reserva obligatoria de aparcamiento, hasta una densidad máxima de una vivienda por cada 60 m² de superficie edificable residencial de la parcela permitida por el planeamiento.

El cambio de uso de locales situados en edificios declarados BIC, bien cultural o incluidos en los catálogos municipales de elementos y espacios protegidos requerirá el previo informe favorable de la administración competente de acuerdo con la legislación en materia de patrimonio. Este informe solo será vinculante en aspectos relacionados con el patrimonio.

Las nuevas viviendas deberán cumplir con las condiciones de habitabilidad y normativa en materia de edificación. Las salidas de las ventilaciones que tienen que ser por cubierta se podrán realizar por fachadas de patios interiores y estar más allá de la profundidad edificable. Las nuevas viviendas creadas como consecuencia de esta disposición que resulten por exceso respecto de las permitidas por el planeamiento tendrán la condición de vivienda de precio limitado.

Sin perjuicio de la inmediata eficacia de las medidas, los ayuntamientos, en el ámbito de sus competencias en materia de urbanismo, podrán acordar, mediante un acuerdo del Pleno, la no aplicación de esta disposición, o bien exceptuar su aplicación en aquellos locales de planta baja y/o superiores situados en determinados viales, sectores, calificaciones urbanísticas o ámbitos en que por sus características existentes, bien de ejes cívicos y/o comerciales, o bien porque considere necesario garantizar la implantación de diversidad de usos, se estime conveniente la mezcla de actividades con prevalencia del uso de locales en las plantas bajas y/o superiores.

Las actuaciones sujetas a esta disposición se podrán acoger al régimen excepcional de declaración responsable para el inicio de las obras.

La declaración responsable se presentará con una antelación mínima, respecto de la fecha en que se pretenda iniciar la realización del acto, de quince días hábiles, deberá constar de un campo con la condición de vivienda de precio limitado (VPL) y se acompañará del proyecto técnico visado redactado por personal técnico competente donde deberá constar una memoria urbanística justificativa del cumplimiento del nuevo índice de intensidad, con indicación de la nueva vivienda de precio limitado creada, sin perjuicio de los acuerdos previos necesarios que exige la legislación en materia de propiedad horizontal para determinadas actuaciones. Una vez finalizadas las obras, se seguirá el procedimiento aplicable al final de obras y primera ocupación establecido en la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears.

Disposición adicional segunda. Modificación del Decreto-ley 3/2020, de 28 de febrero, de medidas urgentes en materia de vivienda.

1. Se modifica la letra b) del punto 2 de la disposición adicional segunda del Decreto-ley 3/2020, de 28 de febrero, de medidas urgentes en materia de vivienda, que quedará redactada con el siguiente contenido literal:

«b) La duración máxima de la concesión, incluidas sus prórrogas, no podrá superar el límite de setenta y cinco años.»

1. Se añade un punto 8 a la disposición adicional séptima del Decreto-ley 3/2020, que quedará redactado con el siguiente contenido literal:

«8. El régimen especial regulado en esta disposición se extenderá al resto de edificaciones en situación de inadecuación o en estado ruinoso y será de aplicación cuando su destino sean viviendas de precio limitado, con todo lo que sea compatible con la naturaleza de este tipo de viviendas.»

Disposición adicional tercera. Modificación de la Ley 8/2012, de 19 de julio, del Turismo de las Illes Balears.

1. Se modifica el artículo 78 de la Ley 8/2012, de 19 de julio, del Turismo de las Illes Balears, que quedará redactado de la siguiente manera:

«Artículo 78. Reconversión y cambio de uso a residencial.

1. En los establecimientos de alojamiento turístico o parcelas no edificadas de uso turístico en que, por razones de incompatibilidad del uso turístico con la zona en la que se han situado, por tener condiciones o elementos de hecho que justifiquen la inviabilidad turística y económica, especialmente en las zonas definidas en los planes de intervención en ámbitos turísticos, o por su notoria obsolescencia cuando no estén ubicados en zonas turísticas, se podrá instar el cambio de uso a residencial ante la administración urbanística competente, la cual tramitará y resolverá el expediente administrativo, previo informe de la administración turística, en el cual quedarán justificadas las mencionadas condiciones y convenientemente valoradas la oportunidad y la idoneidad del cambio de uso. El cambio de uso se entenderá referido a la totalidad de la parcela, incluidas sus edificaciones y/o construcciones.

1. También se podrá plantear el cambio de uso de aquellos establecimientos de alojamiento turístico y aquellas parcelas no edificadas de uso turístico, en los que sean igualmente valoradas la oportunidad y la idoneidad de este cambio. También será igualmente aplicable a los edificios en los que existe un uso plurifamiliar no incorporado a la ordenación y el planeamiento no lo contempla.

1. La densidad máxima será de una vivienda por cada 60 m² de superficie edificable destinada a usos residenciales y la propuesta tiene que prever un mínimo del 10 % de la edificación destinada a usos diferentes del residencial entre los siguientes: establecimiento público, administrativo, comercial, deportivo, docente o sociocultural. Como mínimo, cada una de las viviendas resultantes del cambio de uso tiene que estar dotada de una plaza de aparcamiento en la parcela afectada o como máximo a 200 m de distancia.

Excepcionalmente, mediante la tramitación de un expediente administrativo específico e individual por proyecto, la administración urbanística competente podrá dispensar, tras el informe previo de la administración turística, el cumplimiento de la dimensión mínima de vivienda autorizable, mediante una resolución motivada, y se determinarán en el mencionado expediente la dimensión mínima de vivienda que se tiene que autorizar, que deberá cumplir con la normativa de habitabilidad, el porcentaje de edificación destinada a otros usos y las plazas de aparcamiento necesarias. Cuando el cambio de uso se produzca sobre una parcela no edificada, los parámetros urbanísticos que se aplicarán serán los de su calificación urbanística en el momento de la solicitud del cambio de uso.

1. A los efectos de esta ley, se entiende que un establecimiento es obsoleto cuando se puedan acreditar elementos fácticos que pongan de manifiesto la falta de competitividad de este establecimiento en condiciones normales de explotación y mercado.

Disposición adicional cuarta. Modificación del artículo 4 de la Ley 5/2018, de 19 de junio, de la vivienda de las Illes Balears.

1. Se modifica la letra l) del artículo 4 de la Ley 5/2018, de 19 de junio, de la vivienda de las Illes Balears, que queda redactada de la siguiente manera:

«l) Alojamiento dotacional: son dotaciones públicas destinadas a resolver de forma transitoria, mediante el pago de una renta o canon, la necesidad de vivienda de personas o unidades de convivencia. Se tienen que destinar de forma preferente a empleados públicos desplazados para cubrir las necesidades sanitarias, docentes y de seguridad, entre otras, colectivos especialmente vulnerables, de acuerdo con lo establecido en el artículo 3 de esta ley y, especialmente, a los jóvenes, a los mayores y a las personas con necesidades sociales derivadas de la violencia de género y de procesos de desahucio o análogos, sin que en ningún caso puedan destinarse a residencia habitual o permanente de los beneficiarios. Los alojamientos dotacionales se pueden situar en suelos o edificaciones, o en partes de las mismas, destinados a equipamientos o dotaciones de titularidad pública, así como en suelo residencial de titularidad pública.»

1. Se añade una nueva definición al artículo 4 de la Ley 5/2018, con la siguiente redacción:

«v) Alojamiento con espacios comunes complementarios: modalidad residencial destinada a resolver de forma transitoria, mediante el pago de una renta o canon, la necesidad de vivienda de personas o unidades de convivencia que, de acuerdo con la normativa de habitabilidad, está formada por un espacio de uso privativo y que dispone de unos espacios comunes complementarios proporcionales donde se desarrollen actividades comunitarias que complementen y favorezcan la cohabitación de sus habitantes, y el uso y el disfrute de los espacios privativos de todo o parte de los alojamientos que comprende el edificio. Estos alojamientos se pueden implantar en parcelas con usos residenciales permitidos, salvo el unifamiliar; se configurarán como una única unidad registral y se destinarán a la totalidad de un inmueble o parte de este. Mientras esta ley no se desarrolle reglamentariamente, las dimensiones mínimas de las dependencias serán las correspondientes a la normativa de habitabilidad, y la suma del espacio privativo y la parte proporcional que le corresponde de los espacios comunes complementarios no podrá ser inferior a la superficie mínima establecida para las viviendas completas.»

Disposición adicional quinta. Modificación del Decreto 145/1997, de 21 de noviembre, por el que se regulan las condiciones de medición, de higiene y de instalaciones para el diseño y la habitabilidad de viviendas así como la expedición de cédulas de habitabilidad.

1. Se añade la dependencia todo uso al cuadro del anexo I del apartado III del Decreto 145/1997, de 21 de noviembre, por el que se regulan las condiciones de medición, de higiene y de instalaciones para el diseño y la habitabilidad de viviendas así como la expedición de cédulas de habitabilidad:

«Dependencia mínima (m)

Superficie útil mínima (m²)

Diámetro mínimo inscribible (m)

Altura libre (m)

Todo uso (TÚ)

28

2,40

2,50»

1. Se modifica el apartado IX del anexo I del Decreto 145/1997, que quedará redactado en los siguientes términos:

«IX. Condiciones de programa.

La composición mínima admisible para las viviendas libres es la formada por una dependencia para todo uso y un baño, teniéndose que cumplir las siguientes condiciones:

a) Estas dependencias tienen que ser conformes a lo que determinan los apartados I y III del presente anexo.

b) Entre la dependencia todo uso y el baño tiene que existir una independencia visual y se tiene que impedir la visión directa del acceso al baño desde la dependencia todo uso mediante la adecuación de un espacio destinado a esta finalidad.

c) Si la función de dormir se realiza en dormitorios, en un programa distinto al mínimo, al menos uno de los mismos deberá tener una superficie de 10 m². Cuando la vivienda tenga cuatro dormitorios o más se deberá añadir, como mínimo, un baño.»

Téngase en cuenta que esta disposición podrá ser modificada por Decreto publicado únicamente en el "Boletín Oficial de las Illes Balears", según se establece en la disposición final 1 de la presente disposición.

Disposición adicional sexta. Actuaciones de dotación.

Cuando por sus características específicas una actuación de las previstas en este decreto-ley incurra en un supuesto de actuación de dotación de las previstas en el artículo 23 y concordantes de la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears, a todos los efectos se tiene que considerar que resulta físicamente imposible materializar en su ámbito las cesiones de terrenos destinados a dotaciones públicas que, en su caso, resultaran exigibles, resultando siempre factible, por lo tanto, la compensación en metálico a que hace referencia el apartado 5.b) del artículo 29 de la Ley de urbanismo de las Illes Balears.

Disposición adicional séptima. Municipios sin planeamiento urbanístico.

Las disposiciones establecidas en este decreto-ley serán también de aplicación para los municipios con ausencia de planeamiento urbanístico.

Disposición adicional octava. Previsiones de publicidad en las viviendas de precio limitado.

Las previsiones relativas a publicidad contenidas en el artículo 68 de la Ley 5/2018, de 19 de junio, de la vivienda de las Illes Balears, serán aplicables a las viviendas de precio limitado.

Disposición adicional novena. Régimen de infracciones y sanciones de las viviendas de precio limitado.

1. Se incorpora al artículo 86 de la Ley 5/2018, de 19 de junio, de la vivienda de las Illes Balears, el apartado siguiente como infracción leve para aplicar a las viviendas de precio limitado:

«p) No hacer constar en la escritura de compraventa o préstamo las limitaciones establecidas en la normativa, relativas a las viviendas de precio limitado.»

1. Se incorporan al artículo 87 de la Ley 5/2018 los siguientes apartados como infracciones graves para aplicar a las viviendas de precio limitado:

«ap) Utilizar o ser titular de más de una vivienda de precio limitado, salvo las excepciones que se puedan establecer.

aq) Ocultar a las personas interesadas en comprar o alquilar una vivienda la condición de vivienda de precio limitado.

ar) Publicitar la venta o alquiler de las viviendas de precio limitado sin ajustarse a la normativa aplicable.

as) No ejecutar el titular de la vivienda de precio limitado las obras de reparación impuestas por la administración competente.

at) Mantener desocupada la vivienda de precio limitado más de tres meses seguidos al año, salvo que exista una causa justificada.

au) No destinar la vivienda de precio limitado a domicilio habitual y permanente de la persona propietaria o de las titulares de la obligación de ocuparla, sin autorización.

av) Obtener un lucro o beneficio indebido mediante la comisión de cualquier fraude en cuanto a las viviendas de precio limitado, por parte de los promotores, de los titulares de las viviendas, de los agentes mediadores en la compraventa o el alquiler de bienes inmuebles, o de cualquier otro que intervenga en los procesos de transmisión o de arrendamiento de viviendas de precio limitado.

aw) Percibir un sobreprecio o una prima, en contratos de alquiler o cesión de uso, de las viviendas de precio limitado. Se entiende por sobreprecio o prima cualquier cantidad, en dinero o en especie, que supere el precio máximo legal vigente en aquel momento.

ax) Transmitir, alquilar o ceder el uso de una vivienda de precio limitado a personas que no cumplan los requisitos exigibles.

ay) Subarrendar o ceder el uso total o parcial de las viviendas de precio limitado sin comunicarlo a la administración competente en materia de vivienda.

az) Respecto de las viviendas de precio limitado, incumplir la normativa relativa a precios máximos y opción de compra.

ba) Incumplir las obligaciones establecidas en la normativa de desarrollo del Registro autonómico de viviendas de precio limitado.»

1. Se incorporan al artículo 88 de la Ley 5/2018 los siguientes apartados como infracciones muy graves para aplicar a las viviendas de precio limitado:

«aa) Percibir un sobreprecio o una prima, tanto en las primeras transmisiones como en las posteriores, por suelo destinado a viviendas de precio limitado, así como de las viviendas de precio limitado. Se entiende por sobreprecio o prima cualquier cantidad, en dinero o en especie, que supere el precio máximo legal vigente en aquel momento.

Disposición adicional décima. Modificación de la Ley 6/2001, de 11 de abril, del Patrimonio de la Comunidad Autónoma de las Illes Balears.

1. Se modifica el artículo 28 de la Ley 6/2001, de 11 de abril, del Patrimonio de la Comunidad Autónoma de las Illes Balears, que quedará redactado con el siguiente contenido literal:

«Las concesiones se otorgarán siempre sin perjuicio de terceros y con una duración limitada, que no podrá ser superior a cincuenta años, excepto en las concesiones relativas al derecho de superficie concedido por la Administración en cesión de uso a las cooperativas de vivienda, en viviendas protegidas o alojamientos dotacionales; en estos casos, el periodo máximo es de noventa y nueve años.»

Disposición adicional undécima. Carácter de urgencia de los procedimientos.

Los expedientes de licencias municipales que se tramiten en virtud de la aplicación de este decreto-ley tendrán carácter de urgencia a los efectos de los procedimientos de otorgamiento de las mismas.

Disposición adicional duodécima. Normas de funcionamiento del Registro autonómico de viviendas de precio limitado.

1. El Registro autonómico de viviendas de precio limitado de las Illes Balears tiene la naturaleza jurídica prevista en el artículo 3 de este decreto-ley, depende de la Dirección General de Vivienda y Arquitectura de la Consejería de Vivienda, Territorio y Movilidad, y es gestionado por el Instituto Balear de la Vivienda con las siguientes finalidades:

– Registrar las viviendas que reúnen los requisitos previstos en la normativa para viviendas de precio limitado.

– Facilitar la gestión y el control del uso propio, de la venta, del alquiler o del alquiler con opción a compra y otras modalidades de transmisión de cualquier derecho o cesión de uso admitido en derecho de las viviendas de precio limitado y eliminar cualquier tipo de fraude en las primeras y posteriores transmisiones.

– Proporcionar datos con finalidades estadísticas y cualesquiera otros que requiera el desarrollo, cumplimiento y control de la actividad administrativa de las entidades locales o el funcionamiento interno de la Dirección General de Vivienda y Arquitectura o del Instituto Balear de la Vivienda.

– Proporcionar la información actualizada sobre las viviendas de precio limitado y su distribución geográfica.

1. Para poder acceder a una vivienda de precio limitado, en cualquiera de las modalidades de acceso a estas viviendas, es imprescindible que:

– El beneficiario de una vivienda de precio limitado sea una persona física mayor de edad y que no podrá ser titular del pleno dominio o de un derecho real de uso y disfrute sobre alguna vivienda libre o sometida a algún régimen de protección, salvo que la vivienda resulte sobrevenidamente inadecuada por circunstancias personales o familiares u otras circunstancias objetivas acreditadas debidamente.

– Las VPL tienen que constituir el domicilio habitual y permanente de los usuarios o beneficiarios.

1. Para inscribir las VPL se tienen que cumplir los requisitos que establece la normativa de viviendas de precio limitados según la modalidad por la que se opte.

El cumplimiento de las condiciones de acceso se acreditará mediante la presentación de una declaración responsable junto con la documentación exigida, tanto en la primera como en posteriores transmisiones, del beneficiario ante la Dirección General de Vivienda y Arquitectura, en el plazo de treinta días desde la formalización del contrato cuando proceda, sin perjuicio de la comprobación por parte de los servicios de inspección competentes en materia de vivienda.

Se puede presentar preferentemente por vía telemática mediante la web de la Dirección General de Vivienda y Arquitectura o del IBAVI, o presencialmente en cualquiera de las oficinas de Registro de la Comunidad Autónoma de las Illes Balears o bien mediante cualquiera de los medios establecidos en la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, y las disposiciones que la desarrollan.

Disposición transitoria única. Expedientes en tramitación a la entrada en vigor de este decreto-ley.

Los expedientes que se estén tramitando bajo la redacción anterior del artículo 78 de la Ley 8/2012, de 19 de julio, del Turismo de las Illes Balears, y de la disposición adicional primera de la Ley 2/2020, de 15 de octubre, de medidas urgentes y extraordinarias para el impulso de la actividad económica y la simplificación administrativa en el ámbito de las administraciones públicas de las Illes Balears para paliar los efectos de la crisis ocasionada por la COVID-19, continuarán su tramitación siguiendo las mencionadas normas.

Disposición derogatoria única. Normas que se derogan.

1. Se deroga la disposición adicional primera de la Ley 2/2020, de 15 de octubre, de medidas urgentes y extraordinarias para el impulso de la actividad económica y la simplificación administrativa en el ámbito de las administraciones públicas de las Illes Balears para paliar los efectos de la crisis ocasionada por la COVID-19.

1. Quedan derogadas todas las normas de rango igual o inferior que se opongan a este decreto-ley, lo contradigan o sean incompatibles con lo que dispone.

Disposición final primera. Modificaciones de las normas de la disposición adicional quinta de este decreto-ley.

El Consejo de Gobierno, mediante un decreto, podrá modificar las normas contenidas en la disposición adicional quinta de este decreto-ley.

Disposición final segunda. Entrada en vigor.

Este decreto-ley entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el «Boletín Oficial de las Illes Balears».

Palma, 2 de octubre de 2023.–La Consejera de Vivienda, Territorio y Movilidad, Marta Vidal Crespo.–La Presidenta, Margarita Prohens Rigo.