Decreto-ley 1/2008 de 27 de junio, del Consell, de medidas urgentes para el fomento de la vivienda y el suelo.

Artículo 1. Aprovechamiento subjetivo de los propietarios en suelo urbano.

Se modifica el artículo 21.2 de la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, de la Generalitat, Urbanística Valenciana, que queda redactado en los siguientes términos:

«2. En las actuaciones de transformación urbanística en suelo urbano, los propietarios deberán ceder, libres de cargas de urbanización, a la administración actuante las parcelas edificables correspondientes al 5 por 100 del aprovechamiento tipo. Quedan comprendidas en este supuesto:

a) Las que se desarrollen en régimen de actuación integrada, salvo el supuesto previsto en el apartado 4.c) del presente artículo.

b) Las que se desarrollen en régimen de actuación aislada mediante transferencias de aprovechamiento urbanístico. En este caso, la cesión podrá sustituirse por una compensación económica de valor equivalente cuantificada sobre la base de un estudio de mercado actualizado.

Cuando se trate de áreas de reforma interior o del supuesto referido en el apartado b), la cesión se aplicará al incremento de aprovechamiento que se produzca, en los términos siguientes:

– En caso de incremento como consecuencia de una modificación del planeamiento verificada al margen de la revisión del Plan General, el incremento se calculará respecto al establecido por el planeamiento urbanístico y territorial anteriormente vigente o del preexistente, lícitamente realizado, en el caso de que fuera superior.

– En caso de actuación de desarrollo sin innovación de planeamiento, el incremento se calculará respecto al preexistente, lícitamente realizado, y caso de no existir respecto a la media de las edificabilidades existentes en el sector o en la manzana o unidad urbana equivalente en que se desarrolle la actuación.

En el caso de edificaciones consolidadas reguladas en el capítulo III del presente título, la cesión se verificará igualmente respecto al incremento de aprovechamiento que les atribuya el planeamiento, caso de existir, y podrá sustituirse por su equivalente económico en los términos del apartado b) anterior.

Excepcionalmente, por resolución del Conseller competente en urbanismo, dictada previa audiencia del Ayuntamiento, se podrá minorar dicho porcentaje si el objeto de la transformación se declara de especial relevancia territorial o social, o cuando las cargas que deba soportar el desarrollo de la actuación sean desproporcionadamente elevadas en relación con el aprovechamiento urbanístico atribuido por el planeamiento y no sea posible proceder a su equidistribución con otras actuaciones.

Tanto las parcelas como la sustitución económica que reciba la administración actuante por este concepto quedarán integradas en el patrimonio público de suelo.»

Artículo 2. Aprovechamiento subjetivo en suelo urbanizable.

Se modifica el artículo 23.b) de la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, de la Generalitat, Urbanística Valenciana, que queda redactado en los siguientes términos:

«b) Ceder gratuitamente las parcelas edificables correspondientes a la cesión del 10% o porcentaje que legalmente corresponda de aprovechamiento tipo libre de cargas de urbanización. Las parcelas que por este concepto reciba la administración actuante, así como los ingresos que reciba por indemnización sustitutiva de dicha cesión, quedarán integradas en el patrimonio público de suelo.»

Artículo 3. Iniciativa pública en la formulación de Programas.

Se modifica el artículo 128 de la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, de la Generalitat, Urbanística Valenciana, que queda redactado en los siguientes términos:

«1. Los Ayuntamientos, mediante su organización propia o a través de sus entes instrumentales, pueden formular Programas de Actuación Integrada, redactando de oficio la totalidad o parte de la documentación expresada en el artículo 126, sea para fomentar su desarrollo por gestión indirecta o con el fin de acometer su gestión directa.

Si acuerda la gestión directa de aquéllos, el procedimiento se iniciará por acuerdo del Pleno que determine tal forma de gestión, que lleva aparejada la exclusión de los trámites del concurso previstos en esta Ley para la selección del urbanizador.

1. Si la iniciativa municipal pretende la gestión directa, la alternativa técnica deberá contener la documentación prevista en el artículo 126, si bien no serán preceptivos los contenidos a que se refieren las letras f) e i). La proposición jurídico-económica deberá contener los documentos previstos en el artículo 127, con las excepciones que se deriven de los números siguientes. No es exigible, en dicho modo de gestión, la determinación de un coeficiente de canje para la retribución en suelo, que se determinará en el Proyecto de Reparcelación, de acuerdo con los criterios de valoración establecidos en la legislación estatal de suelo. Si se estableciera en la proposición el coeficiente de canje, tendrá valor meramente informativo.

La elaboración de dicha documentación y la ejecución del Programa podrá llevarse a cabo bien directamente por los servicios técnicos de la administración o ente promotor, bien mediante la convocatoria de un concurso para la adjudicación conjunta de la elaboración del proyecto y obra, sin perjuicio de que el Ayuntamiento opte por cualquier otra forma de adjudicación que considere más conveniente a los intereses públicos, de acuerdo con la legislación de contratos del sector público.

1. El acuerdo municipal que decida la gestión directa de la actuación deberá incluir necesariamente una descripción detallada de los compromisos de inversión y gestión que contrae la administración actuante y la disponibilidad de recursos presupuestarios para financiar, siquiera sea parcialmente, la actuación sin ingresar cuotas de urbanización, en previsión de la retribución en terrenos o del impago de ellas.

El urbanizador, tanto si lo es la propia Administración como un ente de la misma o empresa de capital íntegramente público, no vendrá obligado a prestar la garantía regulada en el artículo 140 de esta Ley.

1. La Administración que gestione directamente el programa puede repercutir la totalidad de las cargas de urbanización previstas en esta Ley para los casos de gestión indirecta, pudiendo retribuirse por cualquiera de los modos en ella previstos.

El beneficio empresarial, en los casos de gestión directa, solo podrá percibirlo el urbanizador que sea sociedad mercantil de capital íntegramente público.

Artículo 4. Retribución al urbanizador en gestión directa.

Se añade un nuevo párrafo al artículo 167.1 de la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, de la Generalitat, Urbanística Valenciana, cuyo contenido es el siguiente:

«En las actuaciones integradas desarrolladas por gestión directa en las que el urbanizador asuma la obligación de recibir como retribución el suelo vinculado a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública, será obligatoria para los propietarios la cooperación mediante la modalidad de retribución establecida en el Programa en lo que se refiere al suelo con el citado destino, sin que en tal caso quepa, a instancias de ellos, el ejercicio de la opción por el pago en metálico que se regula en el número 3 del presente artículo.»

Artículo 5. Carácter finalista de los patrimonios públicos de suelo.

Se modifica el artículo 259 de la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, de la Generalitat, Urbanística Valenciana, que queda redactado en los siguientes términos:

«1. Los bienes y recursos que integran el patrimonio público de suelo, así como los ingresos obtenidos mediante la enajenación, permuta o cesión de terrenos y la sustitución del aprovechamiento correspondiente a la administración por su equivalente económico, deberán ser destinados a la construcción de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública o, previo cumplimiento de lo dispuesto en el apartado 2 siguiente, a otras actuaciones de interés social.

1. Cuando la demanda de vivienda protegida esté satisfecha justificadamente, y se acredite en un programa municipal, de carácter plurianual, destinado a cubrir las necesidades de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública, concertado con la Conselleria competente por razón de la materia, y la necesidad del municipio de destinarlos a otros usos de interés público así lo exijan, podrá reducirse o eximirse la obligación de destinarlos a la construcción de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública, pudiendo destinarse en este caso a otras actuaciones de interés social.

1. Las actuaciones de interés social deberán tener algunos de los siguientes fines:

a) Obtención de suelos y ejecución de los elementos pertenecientes a la ordenación estructural siempre que no estén adscritos o incluidos en un área de reparto.

b) Ejecución de obras de urbanización de marcado carácter social y no incluidas en unidades de ejecución.

c) Obtención de suelo y/o construcción de equipamientos de la red secundaria cuya ejecución no está prevista a cargo de los propietarios del suelo.

d) Actuaciones de iniciativa pública destinadas a la renovación urbana, reforma interior o rehabilitación de viviendas.

e) Conservación y mejora del medio ambiente, del entorno urbano y protección del patrimonio arquitectónico y del paisaje.

f) Creación y promoción de suelo y/o ejecución de actuaciones de interés estratégico para el ejercicio de nuevas actividades económicas o ampliación de las existentes, sean de iniciativa pública o privada.»

Artículo 6. Áreas residenciales prioritarias.

Se da una nueva redacción al artículo 262 «Áreas residenciales prioritarias» de la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, de la Generalitat, Urbanística Valenciana, cuya redacción es la siguiente:

«Artículo 262. Áreas residenciales prioritarias.

1. Son áreas residenciales prioritarias las integrantes de ámbitos delimitados para actuaciones de interés general o utilidad pública o social, promovidas por la administración de la Generalitat o sus agentes, por los Ayuntamientos o sus agentes, y por otras Administraciones públicas, y con la colaboración, en su caso, de la iniciativa privada seleccionada a través de la aplicación de la Ley de Contratos del Sector Público con la finalidad de proceder a la construcción de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública y con el fin de facilitar el acceso de los ciudadanos a una vivienda digna.

En las áreas residenciales prioritarias el porcentaje de edificabilidad residencial destinada a viviendas sometidas a algún régimen de protección pública será el que se fije en el planeamiento, sin que en ningún caso sea inferior al 50% en suelo urbanizable y al 30% en suelo urbano.

No obstante, cuando para cumplir la finalidad indicada en el primer párrafo se proceda a la reclasificación de suelo no urbanizable, la totalidad de la edificabilidad residencial prevista será destinada a la construcción de viviendas sometidas a regímenes de protección pública.

Dicha previsión no será aplicable en aquellos ámbitos o sectores que se encuentren delimitados en un Plan General o concierto previo de Plan General de los que se haya iniciado su exposición al público, en cuyo caso el porcentaje de reserva de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública será como mínimo el 50% de la edificabilidad residencial prevista, salvo en aquellos en los que la correspondiente ficha de planeamiento y gestión del Plan en tramitación establezca un porcentaje de reserva superior. No será de aplicación en este caso lo dispuesto en el artículo 216.4 del Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística.

1. Las áreas residenciales prioritarias se desarrollarán sobre suelo urbano y urbanizable, con independencia de su concreta calificación urbanística, o sobre suelo no urbanizable susceptible de ser reclasificado por no estar excluida tal opción en las Directrices Definitorias de la Estrategia de Evolución Urbana y de Ocupación del Territorio.

1. La delimitación del área residencial prioritaria, en los casos de reclasificación de suelo, se efectuará mediante Plan Especial con las determinaciones propias de un Plan Parcial, siendo simultánea la programación de los suelos.

1. La delimitación de estas áreas comporta la declaración de interés general de la actuación, sujetándose la tramitación de la misma a los siguientes principios generales:

a) El ámbito de las áreas prioritarias se definirá por resolución del Conseller competente por razón de la materia, de oficio o a instancia de un Ayuntamiento.

Artículo 7. Reserva de viviendas sujetas a regímenes de protección pública.

Se modifica la Disposición adicional sexta de la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, de la Generalitat, Urbanística Valenciana, que queda redactada en los siguientes términos:

«Suelo destinado a viviendas sujetas a algún régimen de protección pública:

1. En los suelos residenciales sujetos a actuaciones integradas los instrumentos de planeamiento deberán establecer la reserva de viviendas sujetas a un régimen de protección pública para atender la demanda que se prevea en el Sistema Territorial de Indicadores de Demanda de Vivienda aprobado por la Conselleria competente en esta materia.

El planeamiento general de todos los municipios deberá adecuarse a las previsiones establecidas en los citados indicadores mediante una modificación del planeamiento, los cuales deberán ser aprobados por la Conselleria competente por razón de la materia.

1. No obstante, en los municipios con población superior a 50.000 habitantes o con crecimiento urbano medio en los cinco años anteriores superior a diez viviendas por cada mil habitantes y año, la reserva establecida en función de los indicadores territoriales de demanda en ningún caso podrá ser inferior al 30% de la edificabilidad residencial prevista por la ordenación urbanística en el suelo que vaya a ser objeto de programación o de nueva creación.

La citada reserva solo se exigirá para la edificabilidad residencial que se dé en cada ámbito de actuación integrada, sea cual sea el uso predominante en la misma.

1. En aquellos ámbitos o sectores que por su tipología, o por no estar destinados preferentemente a primera residencia, no se consideren aptos para la construcción de la totalidad de la reserva destinada a viviendas sometidas a algún régimen de protección pública se podrá reducir la citada reserva de manera motivada y previa aprobación del Ayuntamiento y de la Generalitat y adopción del procedimiento señalado en el párrafo siguiente y sin que, en ningún caso, la reserva resultante sea menor que la edificabilidad correspondiente al porcentaje público de aprovechamiento que le corresponda a la administración.

Igualmente, los ámbitos o sectores de suelo urbano que por su reducida edificabilidad residencial no permitan la reserva de una parcela mínima con tal vinculación quedarán eximidos del cumplimiento de tal reserva en su ámbito territorial.

La parte de vivienda sujeta a regímenes de protección pública correspondiente a los sectores a que se refiere el presente apartado podrá ubicarse en otros ámbitos o sectores del municipio, debiendo quedar garantizado el equitativo reparto de cargas y beneficios, bien mediante la técnica del aprovechamiento tipo, bien mediante la compensación económica a determinar reglamentariamente, y debiendo destinarse dicha compensación exclusivamente a la obtención de suelo para la vivienda protegida sustituida. En todo caso, deberá cumplirse la reserva global de suelo establecida con esta vinculación de destino en el conjunto del municipio.

Disposición adicional primera. Sistema Territorial de Indicadores de Demanda.

Mediante Orden del Conseller competente en materia de vivienda se regulará el Sistema Territorial de Indicadores de Demanda para la previsión de las necesidades de vivienda a satisfacer con algún régimen de protección pública.

Disposición adicional segunda. Incorporación de nuevos terrenos al proceso de urbanización.

Los municipios cuyos Planes Generales no estén adaptados a la Ley 6/1994, de 15 de noviembre, de la Generalitat, Reguladora de la Actividad Urbanística, o cuyas Directrices Definitorias de la Estrategia de Evolución Urbana y de Ocupación del Territorio no contuvieran los criterios a tener en cuenta ante los eventuales cambios de planeamiento, que pretendan la incorporación de nuevos terrenos al proceso de urbanización deberán, en el plazo de un año desde la entrada en vigor de este Decreto-ley, adecuar su planeamiento a lo establecido en los artículos 44.1.c) y 45.1.c) de la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, de la Generalitat, Urbanística Valenciana.

Disposición transitoria primera. Aprovechamiento subjetivo.

La exigencia de ceder libre de cargas de urbanización el suelo correspondiente al porcentaje que legalmente corresponda a la administración del aprovechamiento tipo se exigirá en todos los procedimientos de programación iniciados a partir de 1 de julio de 2007, considerando iniciado el procedimiento, en los supuestos de gestión indirecta del Programa, en el momento del acuerdo municipal previsto en el artículo 130.3.b) de la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, de la Generalitat, Urbanística Valenciana, y en los supuestos de gestión directa, en el momento de producirse el acuerdo municipal previsto en el artículo 128.3 de la citada Ley Urbanística Valenciana.

Para los casos de aplicación a las actuaciones aisladas sujetas a transferencias de aprovechamiento urbanístico, la exigencia de cesión será exigible a aquellos proyectos cuya licencia de edificación sea solicitada a partir del 1 de julio de 2008.

Disposición transitoria segunda. Procedimientos iniciados.

Los procedimientos urbanísticos, sea cual sea su denominación o naturaleza, iniciados antes de la entrada en vigor del presente Decreto-ley, se regirán por la legislación anterior siempre que hubiera concluido el primer trámite de información pública, cuando tal trámite fuera preceptivo.

Disposición transitoria tercera. Sistema Territorial de Indicadores de Demanda.

Hasta que se proceda a la regulación del Sistema Territorial de Indicadores de Demanda previsto en la Disposición adicional primera, y, una vez regulado, hasta que el planeamiento general de los municipios se adapte al mismo, la reserva mínima de vivienda sometida a algún régimen de protección establecida en el artículo 7 de este Decreto-ley comprenderá los terrenos necesarios para realizar el 30% de la edificabilidad residencial prevista por la ordenación urbanística que vaya a ser objeto de programación o de nueva creación.

Disposición derogatoria única.

1. Quedan derogadas cuantas disposiciones de igual o inferior rango se opongan a lo establecido en este Decreto-ley.

1. En particular, quedan derogadas las siguientes disposiciones:

a) El artículo 544 del Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística, aprobado por el Decreto 67/2006, de 19 de mayo, del Consell.

b) El título VI del Decreto 75/2007, de 18 de mayo, del Consell, por el que se aprobó el Reglamento de Protección Pública a la Vivienda.

Disposición final primera. Habilitación al Consell.

Se habilita al Consell para desarrollar cuantas determinaciones normativas y reglamentarias vengan a complementar las determinaciones contenidas en este Decreto-ley.

Disposición final segunda. Entrada en vigor.

El presente Decreto-ley entrará en vigor el día de su publicación en el «Diari Oficial de la Comunitat Valenciana».

Valencia, 27 de junio de 2008.–El President de la Generalitat, Francisco Camps Ortiz.–El Conseller de Medio Ambiente, Agua, Urbanismo y Vivienda, José Ramón García Antón.